Berlins Seen-Oase
Immobilien in Schlachtensee kaufen
Leben am saubersten Badesee Berlins: Entdecken Sie Villen und Wohnungen in Berlins idyllischem See-Stadtteil mit Grunewald-Lage. Persönliche Beratung, faire Konditionen.
Schlachtensee: Berlins idyllischer See-Stadtteil
Schlachtensee im Bezirk Steglitz-Zehlendorf ist Berlins Inbegriff von naturnahem Wohnen: Ein 4 km² kleiner Ortsteil mit nur ~11.000 Einwohnern, geprägt von historischen Villenkolonien, einem der saubersten Badeseen der Hauptstadt, und direkter Lage am Grunewald. 2020 wurde Schlachtensee zum eigenständigen Ortsteil erklärt – Berlins Ortsteil Nr. 97. Der Schlachtensee selbst ist 42 Hektar groß, bis 8,5 Meter tief, und ist nahe der Trinkwasserqualität dank Phosphat-Filterung.
Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.500 € (Wohnungen 3.300-9.800 €, Häuser 4.700-11.700 €) liegt Schlachtensee zwischen Zehlendorf (günstiger) und Dahlem (teurer). Das Angebot reicht von Eigentumswohnungen ab 400.000 € bis zu Seevillen für 3-8 Millionen €.
Schlachtensee auf einen Blick
- Lage: Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Südwest-Berlin (am See & Grunewald)
- Einwohner: ~11.000 (Stand 2024) – kleiner, dörflicher Ortsteil
- Besonderheit: Sauberster Badesee Berlins, 5,5 km Uferweg, Paul-Ernst-Park
- Architektur: Villenkolonien (ab 1880), Marinesiedlung, Studentendorf
- Infrastruktur: S-Bahn S1 (Wannseebahn), Bus 112/118/622
- Geeignet für: Familien, Naturliebhaber, Wassersportler, Ruhe-Suchende
Geschichte und Entwicklung
Die Villenkolonien Schlachtensee-West und Schlachtensee-Ost entstanden ab 1880 am Ufer des Sees. Die Marinesiedlung wurde Ende der 1930er Jahre für Kriegsmarine-Offiziere erbaut. Das Studentendorf Schlachtensee (1957-1964) war ein US-amerikanisches Reeducation-Projekt nach dem Zweiten Weltkrieg. Der See selbst ist ca. 15.000 Jahre alt und wurde im Mittelalter "Slatse" (mittelniederdeutsch für Pfahlwerk) genannt.
Für wen ist Schlachtensee geeignet?
Schlachtensee ist ideal für alle, die Natur, Ruhe und See-Nähe suchen:
- Familien mit Kindern: Sauberster Badesee, sichere Umgebung, Paul-Ernst-Park
- Naturliebhaber: Grunewald direkt angrenzend, Krumme Lanke, Wanderwege
- Wassersportler: Stand-Up-Paddling, Schwimmen, Bootsverleih, 18 Fischarten
- Ruheständler: Dörflicher Charakter, niedrige Kriminalität, gute Ärzte
- Investoren: Stabile Wertsteigerung, begrenzte Verfügbarkeit, hohe Lebensqualität
Immobilienpreise & Marktentwicklung in Schlachtensee 2025
Der Immobilienmarkt in Schlachtensee zeigt solide Entwicklung mit durchschnittlichen Wertsteigerungen von 3,5% pro Jahr. Die Preise liegen zwischen Zehlendorf und Dahlem.
Aktuelle Preise nach Objekttyp
| Objekttyp | Preis/m² | Gesamtpreis |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung (60-130m²) | 5.000 – 7.000 € | 400.000 – 1 Mio. € |
| Studentendorf-Wohnung | 4.500 – 6.000 € | 200.000 – 400.000 € |
| Einfamilienhaus | 6.000 – 8.500 € | 1 – 2,5 Mio. € |
| Villa in Villenkolonien | 7.000 – 11.000 € | 2 – 6 Mio. € |
| Marinesiedlung | 6.500 – 9.000 € | 1,5 – 4 Mio. € |
| See-Nähe (<200m) | 8.000 – 11.000 € | 3 – 8 Mio. € |
Preisentwicklung & Prognose
- Wertsteigerung 2020-2025: Wohnungen +38% (von 4.000 auf 5.500 €/m²)
- Aktueller Trend: Stabile Preise mit +2,5% pro Jahr
- See-Nähe: Premium-Lagen erreichen 8.000-11.000 €/m²
- Prognose 2025-2030: Weitere 3-4% Wertsteigerung pro Jahr
- Bodenrichtwert: 1.498 €/m² (Platz 3 in Steglitz-Zehlendorf)
Kaufnebenkosten in Berlin
Beim Immobilienkauf in Schlachtensee fallen folgende Nebenkosten an:
- Grunderwerbsteuer: 6% des Kaufpreises (Berlin)
- Notar & Grundbuchkosten: ca. 1,5–2% des Kaufpreises
- Maklerprovision: 3,57% inkl. MwSt. (für Käufer; geteilt mit Verkäufer seit 2020)
Gesamt: Ca. 11-11,6% Kaufnebenkosten
Lage, Infrastruktur & Lebensqualität
Verkehrsanbindung
Schlachtensee ist gut angebunden für einen Randstadtteil:
- S-Bahn: S1 (Wannseebahn) → Stationen: Schlachtensee, Mexikoplatz
- Fahrtzeit: 25 Min. zum Hauptbahnhof, 30 Min. zum Alexanderplatz
- Bus: 112, 118, 622 → Richtung Zehlendorf, Dahlem, Nikolassee
- U-Bahn: U3 (Krumme Lanke, 15 Min. zu Fuß oder Bus 112)
- Auto: A115 (AVUS) → Anschlussstellen Spanische Allee, Kreuz Zehlendorf
- Fahrrad: Grunewald-Radwege, 30 Min. zum Ku'damm
Bildung & Schulen
- Grundschulen: Mühlenau-Grundschule, Clemens-Brentano-Grundschule (Zehlendorf)
- Gymnasien: Droste-Hülshoff-Gymnasium, Goethe-Gymnasium (Zehlendorf)
- Internationale Schulen: Berlin International School (Dahlem, 15 Min.)
- Kindergärten & Kitas: 5+ Einrichtungen, Betreuungsquote >95%
Einkaufen & Alltag
- Breisgauer Straße: Haupteinkaufsstraße mit Supermärkten, Bäckereien, Cafés
- Zehlendorf: 10 Min. mit Bus → größere Einkaufsmöglichkeiten
- Ärzte & Medizin: Kinderärzte, Zahnärzte, Apotheken vor Ort
Freizeit, Sport & Natur
- Schlachtensee: 42 Hektar, Badestrand, 5,5 km Uferweg (Jogging, Spazieren)
- Paul-Ernst-Park: Liegewiesen, Spielplätze, Waldspazierwege
- Alte Fischerhütte: Historisches Gasthaus mit Biergarten, Bootsverleih
- Grunewald: 3.000 Hektar Wald, Wanderwege, Naturschutzgebiet
- Krumme Lanke: Nachbar-Badesee in Laufweite
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie sind die Immobilienpreise in Schlachtensee im Vergleich zu Nachbarstadtteilen?
Schlachtensee liegt preislich zwischen Zehlendorf und Dahlem:
- Schlachtensee: 5.500 €/m²
- Zehlendorf: 5.200 €/m² (-5%)
- Nikolassee: 5.800 €/m² (+5%)
- Dahlem: 7.000 €/m² (+27%)
- Grunewald: 7.200 €/m² (+31%)
Fazit: Schlachtensee bietet 85–90% der Lebensqualität von Dahlem/Grunewald zu 70–80% des Preises.
Ist der Schlachtensee wirklich so sauber?
Ja! Der Schlachtensee hat tatsächlich eine der besten Wasserqualitäten Berlins:
- Seit 1981: Phosphat-Filterung in der Oberflächenwasser-Aufbereitungsanlage Beelitzhof
- Quelle: Großer Wannsee → fast vollständig phosphatfrei aufbereitet
- Ergebnis: Nahezu Trinkwasserqualität
- Offizielle Bewertung (LAGeSo 2024): „Ausgezeichnet“ (beste Kategorie)
- 18 Fischarten: Gesundes Ökosystem
Warnung: An einigen Stellen Strudelbildung möglich – Schilder beachten!
Ist Schlachtensee familienfreundlich?
Ja, Schlachtensee ist einer der familienfreundlichsten Stadtteile Berlins:
- Sauberster Badesee: Perfekt für Kinder
- Paul-Ernst-Park: Spielplätze, Liegewiesen, sicher
- Grunewald: Natur, Wanderwege, Wildtiere
- Schulen: 5 Kitas, gute Grundschulen, Gymnasien in Zehlendorf
- Sicherheit: Sehr niedrige Kriminalität, Tempo-30-Zonen
- Community: Dörflicher Charakter, Nachbarschafts-Netzwerk
Fazit: Perfekt für Familien mit Kindern!
Lohnt sich der Kauf als Investment?
Schlachtensee ist ein solides Langfrist-Investment:
- Historische Wertsteigerung: +3,5% p.a. (2015-2025)
- Prognose 2025-2030: +3–4% p.a. erwartet
- Werttreiber: See-Lage (limitiert), Grunewald (Naturschutz), familienfreundlich
- Mietrendite: 3,5–4,3% brutto (Kaltmiete 16-20 €/m²)
- Risiko: Kleine Community (11.000 Einwohner) → geringere Liquidität
Fazit: Defensives, langfristiges Investment für Buy-and-Hold-Strategie.
Schlachtensee Kurzprofil
Bezirk
Steglitz-Zehlendorf
Einwohner
~11.000
Ø Preis/m²
5.500 €
Fläche
4 km²
S-Bahn
S1 (Wannseebahn)
See-Fläche
42 Hektar
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